¿Qué es una hipoteca inversa o hipoteca revertida?

En una palabra, una hipoteca inversa, también conocida como hipoteca revertida, es un préstamo.

Aclaremos primero que hipoteca inversa e hipoteca revertida significan exactamente lo mismo, por lo que utilizaremos ambos términos en este artículo. 

Para saber qué es una hipoteca revertida imaginate a un propietario que tenga 62 o mas y sea dueño de una casa y que tenga un considerable patrimonio inmobiliario y necesite dinero para vivir. 

Esta persona entonces puede pedir un préstamo contra el valor de su casa y recibir fondos como una suma global, un pago mensual fijo o una línea de crédito. A diferencia de una hipoteca a plazo -el tipo usado para comprar una casa- una hipoteca revertida no requiere que el propietario haga ningún pago del préstamo.

En su lugar, el saldo total del préstamo vence y es pagadero cuando el prestatario muere, se muda permanentemente o vende la casa.

Las regulaciones federales requieren que los prestamistas estructuren la transacción de manera que el monto del préstamo no exceda el valor de la casa así el prestatario no será responsable de pagar la diferencia si el saldo del préstamo es mayor que el valor de la casa.

Una forma en que esto puede suceder es a través de una caída en el valor de mercado de la casa; otra es si el prestatario vive mucho tiempo.

El dinero en efectivo en el patrimonio inmobiliario

Las hipotecas inversas pueden proporcionar el tan necesitado dinero en efectivo para los ancianos cuyo valor neto está mayormente ligado al valor de su casa. Por otro lado, estos préstamos pueden ser costosos y complejos, así como sujetos a estafas.

Este artículo enseñará cómo funcionan las hipotecas inversas y cómo protegerse de las trampas, de modo que se pueda tomar una decisión informada sobre si un préstamo de este tipo puede ser adecuado para ti o para tus padres.

Según la National Reverse Mortgage Lenders Association (Asociación Nacional de Prestamistas de Hipotecas Inversas), los propietarios de viviendas de 62 años o más poseían 7,14 billones de dólares en patrimonio inmobiliario en el primer trimestre de 2019. La cifra marca un récord histórico desde que se inició la medición en el año 2000, lo que pone de relieve lo grande que es la fuente de riqueza del capital de la vivienda para los adultos en edad de jubilación.

El capital de la vivienda o patrimonio inmobiliario sólo es una riqueza utilizable si se vende y se reduce o se pide prestado contra ese capital. Y ahí es donde las hipotecas inversas entran en juego, especialmente para los jubilados con ingresos limitados y otros pocos activos.

Cómo funciona una hipoteca inversa

Con una hipoteca revertida, en lugar de que el propietario de la casa haga los pagos al prestamista, el prestamista hace los pagos al propietario de la casa.

El propietario puede elegir cómo recibir estos pagos (explicaremos las opciones en la siguiente sección) y solo paga intereses sobre los ingresos recibidos. Los intereses se incluyen en el saldo del préstamo para que el propietario no pague nada por adelantado.

El propietario también conserva el título de la casa. Durante la vida del préstamo, la deuda del propietario aumenta y el capital de la casa disminuye.

Al igual que en una hipoteca a plazo, la casa es la garantía de una hipoteca inversa. Cuando el propietario se muda o muere, el producto de la venta de la casa va al prestamista para pagar el capital, el interés, el seguro de la hipoteca y las cuotas de la hipoteca revertida. Cualquier ganancia de la venta que exceda lo prestado va al propietario de la vivienda (si todavía vive) o al patrimonio del propietario (si el propietario ha fallecido). En algunos casos, los herederos pueden optar por pagar la hipoteca para poder conservar la casa.

El producto de la hipoteca inversa no está sujeto a impuestos. Aunque pueden parecer ingresos para el propietario, el IRS considera que el dinero es un anticipo del préstamo.

Tipos de Hipotecas Inversas

Hay tres tipos de hipoteca inversa. La más común es la hipoteca de conversión de la vivienda o HECM (Home Equity Conversion Mortgage). La HECM representa casi todas las hipotecas inversas que los prestamistas ofrecen sobre valores de vivienda inferiores a 765.600 dólares y es el tipo de hipoteca que más probablemente se consiga, por lo que es el tipo que se discutirá en este artículo. Sin embargo, si el valor de la vivienda es mayor, se puede recurrir a una hipoteca revertida gigante, también llamada hipoteca revertida de propiedad. 

Cuando se contrata una hipoteca revertida, se puede optar por recibir el dinero de una de las seis maneras siguientes:

Suma global (Lump sum): Obtener todas las ganancias de una sola vez cuando se cierra el préstamo. Esta es la única opción que viene con una tasa de interés fija. Las otras cinco tienen tasas de interés ajustables.

Pagos mensuales iguales (anualidad o annuity): Mientras al menos un prestatario viva en la casa como residencia principal, el prestamista hará pagos constantes al prestatario. Esto también se conoce como plan de tenencia.

Pagos a plazo: El prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado a elección del prestatario, como por ejemplo 10 años.

Línea de crédito: El dinero está disponible para que el propietario de la vivienda pida prestado cuando lo necesite. El propietario de la vivienda solo paga intereses sobre las cantidades que realmente pidió prestadas de la línea de crédito.

Pagos mensuales iguales más una línea de crédito: El prestamista proporciona pagos mensuales constantes mientras al menos un prestatario ocupe la casa como residencia principal. Si el prestatario necesita más dinero en cualquier momento, puede acceder a la línea de crédito.

Pagos a plazo más una línea de crédito: El prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado a elección del prestatario, como por ejemplo 10 años. Si el prestatario necesita más dinero durante o después de ese plazo, puede acceder a la línea de crédito.

También es posible utilizar una hipoteca inversa llamada «HECM para la compra» para comprar una casa diferente a la que se vive actualmente.

En cualquier caso, para calificar para una hipoteca revertida se necesita por lo menos el 50% del valor de la casa, no lo que se pagó por ella. Los estándares varían según el prestamista.

¿Una hipoteca revertida es beneficiosa para ti?

Una hipoteca revertida puede parecerse mucho a un préstamo sobre el valor neto de la vivienda o una línea de crédito. De hecho, de manera similar a uno de estos préstamos, una hipoteca revertida puede proporcionar una suma global o una línea de crédito a la que se puede acceder según sea necesario en función de la cantidad de la vivienda que se ha pagado y el valor de mercado de la misma. Pero a diferencia de un préstamo o línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda, no es necesario tener un ingreso o un buen crédito para calificar, y no hará ningún pago del préstamo mientras ocupe la vivienda como su residencia principal.

Una hipoteca inversa es la única manera de acceder al capital de la vivienda sin vender la casa para las personas mayores que no quieren la responsabilidad de hacer un pago mensual del préstamo o que no pueden calificar para un préstamo sobre el capital de la vivienda o refinanciar debido a un flujo de caja limitado o un crédito deficiente.

Si no calificas para ninguno de estos préstamos, ¿qué opciones te quedan para usar el capital de la vivienda para financiar su jubilación? Podrías vender y reducir su tamaño, o podrías vender su casa a tus hijos o nietos para mantenerla en la familia, quizás incluso convertirte en su inquilino si quieres seguir viviendo en la casa.

Ventajas y desventajas de una hipoteca inversa

Una vez que tengas 62 años o más, una hipoteca revertida puede ser una buena manera de obtener dinero en efectivo cuando el valor líquido de la vivienda es tu mayor activo y no tienes otra manera de obtener suficiente dinero para cubrir tus gastos básicos de subsistencia. Una hipoteca revertida te permite seguir viviendo en tu casa siempre y cuando te mantengas al día con los impuestos de la propiedad, el mantenimiento y el seguro y no necesites mudarte a una casa de reposo o un centro de vivienda asistida por más de un año.

Sin embargo, contratar una hipoteca revertida significa gastar una cantidad significativa del capital que ha acumulado en intereses y cuotas de préstamo, lo cual discutiremos a continuación. También significa que es probable que no puedas traspasar tu casa a tus herederos. Si una hipoteca inversa no ofrece una solución a largo plazo para tus problemas financieros, sino solamente a corto plazo, puede que no valga la pena el sacrificio. 

¿Qué pasa si otra persona, como un amigo, un pariente o un compañero de cuarto, vive contigo? Si se obtiene una hipoteca revertida, esa persona no tendrá ningún derecho a seguir viviendo en la casa después de que fallezcas.

Otro problema con el que se encuentran algunos prestatarios con las hipotecas inversas es que superan los ingresos de la hipoteca. Si se elige un plan de pago que no proporciona un ingreso de por vida, como una suma global o un plan a plazo, o si se contrata una línea de crédito y se utiliza todo, es posible que no te quede dinero cuando lo necesite.

Reglas que rigen estas hipotecas

Si usted es dueño de una casa, condominio o townhouse, o una casa prefabricada construida a partir del 15 de junio de 1976, puede ser elegible para una hipoteca revertida. Bajo las reglas de la Administración Federal de la Vivienda (FHA o Federal Housing Administration), los propietarios de viviendas cooperativas no pueden obtener hipotecas revertidas ya que técnicamente no son dueños de los bienes raíces en los que viven sino de acciones de una corporación. En Nueva York, donde las cooperativas son comunes, la ley estatal prohíbe además las hipotecas revertidas en las cooperativas, permitiéndolas solo en residencias y condominios de una a cuatro familias.

Aunque las hipotecas inversas no tienen requisitos de ingresos o puntuación de crédito, todavía tienen reglas sobre quién califica. Se debe tener por lo menos 62 años, y se debe ser propietario de la vivienda libre de cargas o tener una cantidad considerable de capital (por lo menos el 50%). Los prestatarios deben pagar una comisión de apertura, una prima de seguro por adelantado, primas de seguro hipotecario continuo, comisiones de servicio del préstamo e intereses. El gobierno federal limita la cantidad que los prestamistas pueden cobrar por estos artículos.

Los prestamistas no pueden ir tras los prestatarios o sus herederos si la casa se deprecia al momento de venderla. También deben permitir a los herederos varios meses para decidir si quieren pagar la hipoteca revertida o permitir al prestamista vender la casa para pagar el préstamo.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) requiere que todos los posibles prestatarios de hipotecas inversas completen una sesión de asesoría aprobada por el HUD. Esta sesión de asesoría, que por lo general cuesta alrededor de $125, debe tomar por lo menos 90 minutos y debe cubrir los pros y los contras de tomar una hipoteca revertida dadas sus circunstancias financieras y personales únicas. Debe explicar cómo una hipoteca revertida podría afectar su elegibilidad para Medicaid y el Ingreso de Seguridad Suplementario. El consejero también debe repasar las diferentes formas en que puede recibir los fondos.

Sus responsabilidades bajo las reglas de la hipoteca revertida son mantenerse al día con los impuestos de la propiedad y el seguro de la casa y mantener la casa en buenas condiciones. Y si deja de vivir en la casa por más de un año, incluso si es porque está viviendo en una institución de cuidados a largo plazo por razones médicas, tendrá que pagar el préstamo, lo que generalmente se logra vendiendo la casa.

Importante: Aparte del potencial de estafas dirigidas a los ancianos, las hipotecas inversas tienen algunos riesgos legítimos. A pesar de las recientes reformas, todavía hay situaciones en las que una viuda o un viudo podría perder la casa al morir su cónyuge.

Los costos involucrados

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ajustó las primas de seguro de las hipotecas inversas en octubre de 2017. Dado que los prestamistas no pueden pedir a los propietarios o a sus herederos que paguen si el saldo del préstamo supera el valor de la casa, las primas de seguro proporcionan un fondo común del que los prestamistas pueden disponer para no perder dinero cuando esto ocurra.

Un cambio fue un aumento en la prima inicial del 0,5% al 2,0% para tres de cada cuatro prestatarios y una disminución de la prima del 2,5% al 2,0% para el otro de cada cuatro prestatarios. La prima inicial solía estar ligada a la cantidad que los prestatarios sacaban en el primer año, con los propietarios que sacaban más -porque necesitaban pagar una hipoteca existente- pagando la tasa más alta. Ahora, todos los prestatarios pagan la misma tasa del 2.0%. La prima inicial se calcula en base al valor de la casa, así que por cada 100.000 dólares de valor de tasación, usted paga 2.000 dólares. Eso es 6.000 dólares por una casa de 300.000 dólares.

Todos los prestatarios deben pagar también primas de seguro hipotecario anuales del 0,5% (antes 1,25%) de la cantidad prestada. Este cambio le ahorra a los prestatarios $750 al año por cada $100,000 prestados y ayuda a compensar la prima inicial más alta. También significa que la deuda del prestatario crece más lentamente, preservando más del capital del propietario con el tiempo, proporcionando una fuente de fondos más tarde en la vida o aumentando la posibilidad de poder pasar la casa a los herederos.

Prestamistas de Hipotecas Inversas

Para obtener una hipoteca inversa, no puedes ir a cualquier prestamista. Las hipotecas inversas son un producto especializado, y solo ciertos prestamistas las ofrecen. Algunos de los nombres más importantes en préstamos de hipotecas revertidas incluyen American Advisors Group, One Reverse Mortgage, y Liberty Home Equity Solutions.

Es una buena idea solicitar una hipoteca inversa con varias compañías para ver cuál tiene las tasas y cuotas más bajas. Aunque las hipotecas inversas están reguladas por el gobierno federal, todavía hay margen de maniobra en lo que cada prestamista puede cobrar.

Tasas de interés de las hipotecas inversas

Solo la hipoteca inversa de suma global, que le da todas las ganancias de una sola vez cuando se cierra el préstamo, tiene un tipo de interés fijo. Las otras cinco opciones tienen tasas de interés ajustables, lo cual tiene sentido, ya que se está pidiendo dinero prestado durante muchos años, no todo a la vez, y las tasas de interés siempre están cambiando. Las hipotecas inversas de tasa variable están ligadas a la London Interbank Offered Rate (LIBOR).

Además de una de las tasas base, el prestamista añade un margen de uno a tres puntos porcentuales. Así que si el LIBOR es del 2,5% y el margen del prestamista es del 2%, la tasa de interés de la hipoteca revertida será del 4,5%. A partir de enero de 2020, los márgenes de los prestamistas oscilaban entre el 1,5% y el 2,5%. Los intereses se acumulan a lo largo de la vida de la hipoteca revertida, y su puntaje crediticio no afecta su tasa de hipoteca revertida o su capacidad para calificar.

¿Cuánto puedes pedir prestado?

Los ingresos que recibirá de una hipoteca revertida dependerán del prestamista y de su plan de pago. En el caso de una HECM, la cantidad que se puede pedir prestada se basará en la edad del prestatario más joven, la tasa de interés del préstamo y el valor de tasación de la vivienda o la cantidad máxima de reclamación de la FHA, que es de 765.600 dólares a partir del 1 de enero de 2020, lo que sea menor.

Sin embargo, no puede pedir prestado el 100% del valor de su casa, o cualquier otro lugar cercano a ella. Parte del valor de su casa debe usarse para pagar los gastos del préstamo, incluyendo las primas de la hipoteca y los intereses. Aquí hay algunas otras cosas que necesita saber sobre cuánto puede pedir prestado:

El monto del préstamo se basa en la edad del prestatario más joven o, si el prestatario está casado, del cónyuge más joven, incluso si éste no es un prestatario. Cuanto mayor sea el prestatario más joven, mayor será la cantidad del préstamo.

Cuanto más baja sea la tasa de la hipoteca, más se puede pedir prestado.

Cuanto más alto sea el valor de tasación de su propiedad, más podrá pedir prestado.

Una evaluación financiera sólida de la hipoteca inversa aumenta las ganancias que recibirá porque el prestamista no retendrá parte de ellas para pagar los impuestos de la propiedad y el seguro del propietario en su nombre.

La cantidad que realmente puede pedir prestado se basa en lo que se llama el límite de capital inicial. En enero de 2018, el límite inicial promedio del capital era de 211.468 dólares y el monto máximo promedio de la reclamación era de 412.038 dólares. El límite inicial promedio del capital del prestatario es aproximadamente el 58% del monto máximo de la reclamación.

El gobierno redujo el límite inicial del capital en octubre de 2017, haciendo más difícil que los propietarios de viviendas, especialmente los más jóvenes, califiquen para una hipoteca revertida. Por el lado positivo, el cambio ayuda a los prestatarios a preservar más de su patrimonio. El gobierno bajó el límite por la misma razón que cambió las primas de seguro: porque el déficit del fondo de seguro hipotecario casi se había duplicado durante el último año fiscal. Este es el fondo que paga a los prestamistas y protege a los contribuyentes de las pérdidas de las hipotecas inversas.

Para complicar aún más las cosas, no se pueden pedir prestados todos los límites iniciales de capital en el primer año cuando se elige una suma global o una línea de crédito. En cambio, puede pedir prestado hasta el 60%, o más si está usando el dinero para pagar su hipoteca a plazo. Y si eliges una suma global, la cantidad que recibas por adelantado es todo lo que obtendrás. Si eliges la línea de crédito, tu línea de crédito crecerá con el tiempo, pero sólo si tienes fondos sin usar en tu línea.

Hipotecas inversas, su cónyuge y herederos

Ambos cónyuges tienen que dar su consentimiento para el préstamo, pero ambos no tienen que ser prestatarios, y este arreglo puede crear problemas. Si dos cónyuges viven juntos en una casa pero sólo uno de ellos es nombrado prestatario en la hipoteca inversa, el otro cónyuge corre el riesgo de perder la casa si el cónyuge prestatario muere primero. Una hipoteca revertida debe ser pagada cuando el prestatario muere, y generalmente se paga vendiendo la casa. Si el cónyuge sobreviviente quiere conservar la casa, tendrá que pagar el préstamo por otros medios, posiblemente a través de una refinanciación costosa.

Sólo uno de los cónyuges puede ser prestatario si sólo uno de ellos tiene el título de propiedad de la casa, tal vez porque fue heredada o porque su propiedad es anterior al matrimonio. Lo ideal sería que ambos cónyuges tuvieran la titularidad y que ambos fueran prestatarios de la hipoteca revertida, de modo que cuando el primer cónyuge muera, el otro siga teniendo acceso a los fondos de la hipoteca revertida y pueda seguir viviendo en la casa hasta su muerte. El cónyuge no prestatario podría incluso perder la casa si el cónyuge prestatario tuviera que mudarse a un centro de vivienda asistida o a un asilo de ancianos durante un año o más.

Evitar las estafas de las hipotecas inversas

Con un producto tan potencialmente lucrativo como una hipoteca inversa y una población vulnerable de prestatarios que pueden tener discapacidades cognitivas o estar buscando desesperadamente la salvación financiera, las estafas abundan. Vendedores inescrupulosos y contratistas de mejoras en el hogar se han dirigido a las personas mayores para ayudarles a conseguir hipotecas inversas para pagar las mejoras en el hogar, en otras palabras, para que puedan cobrar. El vendedor o contratista puede o no cumplir con el trabajo de calidad prometido; puede que solo roben el dinero del propietario.

Los familiares, cuidadores y asesores financieros también se han aprovechado de las personas mayores utilizando un poder notarial para pedir una hipoteca inversa, y luego robar el beneficio, o convenciéndoles de que compren un instrumento financiero, como una renta vitalicia o un seguro de vida completo, que las personas mayores sólo pueden pagar obteniendo una hipoteca inversa. Es probable que esta transacción solo redunde en beneficio del llamado «asesor financiero». Estas son solo algunas de las estafas de la hipoteca inversa que pueden hacer tropezar a los propietarios involuntariamente.

Conclusión

Una hipoteca revertida puede ser una herramienta financiera útil para los propietarios de viviendas de la tercera edad que entienden cómo funcionan los préstamos y las compensaciones que implican. Lo ideal sería que cualquier persona interesada en obtener una hipoteca revertida se tomara el tiempo necesario para aprender a fondo cómo funcionan estos préstamos. De esta manera, ningún prestamista sin escrúpulos ni estafador depredador podrá aprovecharse de ellos, podrán tomar una decisión acertada incluso si consiguen un asesor de hipotecas revertidas de mala calidad y el préstamo no les traerá sorpresas desagradables.

Incluso cuando una hipoteca revertida es emitida por el más reputado de los prestamistas, sigue siendo un producto complicado. Los prestatarios deben tomarse el tiempo de educarse sobre ella para estar seguros de que están tomando la mejor decisión sobre cómo utilizar el capital de su casa.

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