IRS permite bonos de viviendas multifamiliares para financiar proyectos con preferencias grupales

El 3 de abril de 2019, el IRS publicó Rev. proceso 2019-17, que establece que los proyectos de viviendas multifamiliares (o, para aquellos de ustedes que prefieren Gray Poupon, "proyectos de alquiler residencial calificados") no violarán el requisito de uso público general, incluso si el propietario ofrece unidades del proyecto a ciertos grupos. El Congreso había dejado claro este punto para los créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos ("LIHTC"), que a menudo se utilizan como parte de los bonos de vivienda multifamiliar exentos de impuestos. Los bonos de viviendas multifamiliares tienen su propio requisito de uso público general por separado, y no había una disposición similar que permitiera las preferencias de grupo en esas reglas. Esta desconexión había detenido muchas de estas transacciones. Rdo. proceso 2019-17 sincroniza ambos conjuntos de reglas.

Según la Sección 103 del Código, un gobierno estatal o local puede emitir bonos exentos de impuestos para financiar ciertos tipos de proyectos de "instalaciones exentas" para uso privado. La lista de instalaciones exentas incluye un proyecto de alquiler residencial calificado como se define en la Sección 142(d). Un proyecto de vivienda multifamiliar debe atender a personas con ingresos que califiquen (es decir, “suficientemente bajos”) para calificar para el financiamiento de bonos.[1] Además, un desarrollo de viviendas multifamiliares "debe usarse regularmente o estar disponible para uso público en general". Por ejemplo, un ejemplo en las Regulaciones del Tesoro (1.103-8(b)(9), Ejemplo 2) establece que un desarrollo de vivienda multifamiliar financiado por bonos exentos de impuestos en el que el propietario da preferencia a los empleados de 'una fábrica adyacente a el proyecto de vivienda no cumple con el requisito de uso público general del bono para viviendas multifamiliares. Una ambigüedad significativa rodeaba si una preferencia de grupo en particular era demasiado específica, como el grupo de "trabajadores de fábrica" ​​descrito anteriormente, o si era lo suficientemente general como para cumplir con el requisito de uso público general de la vivienda multifamiliar.

La ambigüedad aumentó debido al conflicto con las reglas de LIHTC en la Sección 42, que tienen su propio requisito de uso público general. LIHTC por un monto del 30% (denominado "4% de crédito") o 70% (denominado "9% de crédito") de un proyecto de diez años "base elegible" está disponible para el proyecto propietario de un HLM calificado edificio, pero también se aplica una obligación de uso público general para el LIHTC. Por lo tanto, el propietario de un edificio de bajos ingresos que califique no recibirá LIHTC si el edificio no está disponible de manera regular para el uso del público en general. A diferencia de la Sección 142, la Sección 42(g)(9) establece que un proyecto no incumple el requisito de uso público general únicamente debido a restricciones de ocupación o preferencias que favorecen a los inquilinos:

(1) con necesidades especiales,

(2) que son miembros de un grupo específico bajo un programa o política federal o estatal que apoya la vivienda para dicho grupo específico, o

(3) que se dedican a actividades artísticas o literarias.

Los veteranos militares, los trabajadores agrícolas, los socorristas, los maestros, los padres universitarios de bajos ingresos, las adolescentes embarazadas o con hijos y las víctimas de violencia doméstica se mencionaron durante los debates en la sala sobre la promulgación de la sección 42 (g) (9) como grupos previstos. Ser inquilinos preferentes.[2]

¿Qué significa todo esto? Esto significa que un propietario de bajos ingresos puede reservar unidades para ciertos grupos y aun así cumplir con el requisito de uso público general y recibir un LIHTC.

En la mayoría de los casos, los bonos de vivienda multifamiliar exentos de impuestos y el LIHTC se utilizan en conjunto para financiar un proyecto de vivienda multifamiliar. Para que un proyecto de vivienda multifamiliar califique para el LIHTC del 4 %, sin pasar por el proceso competitivo de adjudicación del LIHTC, una parte del proyecto debe estar financiada con bonos exentos de impuestos. Los bonos exentos de impuestos bajo la Sección 142 se utilizan con mayor frecuencia para financiar un proyecto de vivienda multifamiliar. Sin embargo, en virtud de la Sección 142, no hay ninguna disposición ni explicación de que las preferencias o restricciones de la Sección 42(g)(9) también puedan aplicarse a la Sección 142. Esto ha dejado muchos proyectos de viviendas multifamiliares en todo el país abandonados, retrasados ​​o ampliados. debido a la incertidumbre de proporcionar ciertas viviendas a grupos como los veteranos militares.

La Asociación Nacional de Abogados de Fianzas ("NABL") y otros grupos de la industria tomaron medidas rápidas. En diciembre de 2018, NABL envió una carta a varios funcionarios federales, principalmente al Departamento del Tesoro y al Servicio de Impuestos Internos, en busca de asesoramiento que permitiera que las preferencias grupales LIHTC permitidas se aplicaran también para propósitos de bonos exentos de impuestos. La carta de NABL reiteró que, sin aclaración, el LIHTC del 4 % no estaría disponible para viviendas multifamiliares asequibles con preferencias grupales. La carta pedía que se tomaran medidas a través de legislación, corrección técnica u orientación emitida por el Departamento del Tesoro o el IRS.

Seis senadores estadounidenses también querían aclaraciones sobre este tema. El 15 de marzo de 2019, los senadores enviaron una carta al Comisionado del IRS instando al IRS a considerar "emitir de inmediato un aviso" que aclare que los proyectos de vivienda asequible que cumplen con los requisitos de uso público general de LIHTC también pueden financiarse con impuestos. bonos exentos.

El IRS respondió a ambas solicitudes liberando al Rev. proceso 2019-17, que establece que un desarrollo de vivienda multifamiliar, como se define en la Sección 142(d), no viola el requisito de uso público general aplicable a las instalaciones exentas únicamente debido a restricciones de ocupación o preferencias que favorecen a los inquilinos en uno de los tres categorías descritas en la Sección 42(g)(9). El IRS ha reconocido específicamente las preferencias de vivienda para veteranos militares como una preferencia de grupo permitida.

Los consejos dejan algunas preguntas sin respuesta (¿no es siempre la verdad?). El lenguaje del Rev. proceso 2019-17 sugiere ("p. ej. . . .") que los veteranos militares son solo uno de los grupos privilegiados permitidos según las reglas generales de uso público de los bonos de vivienda multifamiliar. ¿Significa esto que las preferencias de grupo para trabajadores agrícolas, socorristas, maestros, padres de bajos ingresos que asisten a la universidad, adolescentes embarazadas o con hijos y víctimas de violencia doméstica también están permitidas para fines de la obligación de vivienda multifamiliar? Este enfoque parece razonable dado que el Rev. proceso 2019-17 parece haberse inspirado en la Sección 42(g)(9).

Además, todavía no existen lineamientos administrativos o interpretación judicial de la Sección 42(g)(9), por lo que esta ambigüedad también se trasladará al mundo de los bonos exentos de impuestos. Por lo tanto, otra pregunta abierta se refiere a los contornos del "programa o política federal o estatal que apoya la vivienda para un grupo específico" - Rev. proceso 2019-17 señala que existen tales programas para veteranos militares, pero ¿abre eso la posibilidad de que un estado pueda elaborar un programa más limitado de lo que el Congreso o el Tesoro podrían haber querido? Otra pregunta abierta se refiere a nuestra situación clásica de "reglas de póquer". (¿Puede un procedimiento fiscal reemplazar las regulaciones del Tesoro? ¿Qué pasaría si fueran regulaciones promulgadas bajo la versión del Código de Rentas Internas promulgada el año en que Marilyn Monroe se casó con Joe DiMaggio?) En otras palabras, si la sección 42(g)(9) lo permitiera, ¿Se permiten ahora las preferencias de grupos de empleados aunque el ejemplo en 1.103-8 técnicamente lo prohíba? Finalmente, ¿cuál es el alcance de la definición de actividades artísticas y literarias?

Más por venir, como siempre. Por ahora, se debe aplaudir al IRS por alinear estos dos conjuntos de reglas y hacer que el mundo de las viviendas multifamiliares vuelva a encarrilarse.

[1] Según la Sección 142(d)(1), un proyecto cumple con la prueba de ingresos calificados si el 20 % de las unidades residenciales están ocupadas por personas cuyos ingresos son el 50 % o menos del ingreso medio bruto del área o si el 40 % o más de las unidades residenciales las unidades en dicho proyecto están ocupadas por personas cuyos ingresos son iguales o inferiores al 60% del ingreso bruto medio del área.

[2] 154 Congreso rec. S7620 (edición diaria, declaración del 29 de julio de 2009 del Senador Bingaman), disponible aquí.

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