Cómo aplicar y cómo funciona

El programa FMERR es una iniciativa de Freddie Mac que busca ayudar a los propietarios de viviendas con poco capital.. Y si bien este proceso es bastante innovador, está ayudando a muchas personas a mantener los costos de vivienda al mínimo. A continuación, le mostraremos qué es el programa FMERR, cómo aplicar y cómo funciona.

¿Qué es el programa FMERR?

Afortunadamente, el valor de las viviendas ha crecido rápidamente en todo el país. Y el número de propietarios de viviendas con hipotecas subacuáticas ha disminuido constantemente.

Como resultado, muchos propietarios son elegibles para refinanciar su hipoteca y aún no lo saben. Si desea pagar una tasa de interés más baja y pagos mensuales más económicos, no estaría de más que analice su elegibilidad para este refinanciamiento.

Requisitos para aplicar al FMERR

En términos generales, el requisito para aplicar al FMERR es tener una cantidad mínima de capital en la vivienda. Esto se construye a medida que paga su hipoteca y aumenta el valor de la vivienda. Sin embargo, estos requisitos pueden ser un problema si el valor de la vivienda se estanca o cae.

Si hizo un pago inicial pequeño y el valor de su casa ha bajado desde el momento en que la compró, es posible que no tenga suficiente capital para cumplir con los requisitos mínimos de refinanciamiento. Afortunadamente, pocos propietarios se encuentran hoy en esta posición.

El mercado de la vivienda es tan saludable que los valores inmobiliarios han ido en aumento en todas partes del país. Y la cantidad de propietarios de viviendas con préstamos LTV (Loan-To-Value) altos se está reduciendo.

¿Cómo funciona el programa FMERR?

El programa FMERR ha lanzado una iniciativa para ayudar a los propietarios de viviendas con hipotecas sumergidas. Esto puede ser un salvavidas, pero solo califican los prestatarios recientes. Para aplicar, debes cumplir con una serie de requisitos, los cuales te mostraremos a continuación.

1. Su hipoteca debe estar en posesión de Freddie Mac.
2. Su préstamo a valor debe ser de al menos 97.01% por unidad
3. Su préstamo hipotecario actual debe ser relativamente reciente. Debe haberse originado a partir del 1 de noviembre de 2018.
4. Su financiamiento actual debe tener al menos 15 meses de antigüedad. Es decir, la fecha en que se originó su hipoteca actual y la fecha del nuevo préstamo deben tener al menos 15 meses de diferencia.
5. No puede tener atrasos de 30 días en los últimos 6 meses y no más de uno en los últimos 12 meses.

Sin embargo, veamos un ejemplo. Supongamos que compró una casa y cerró el 15 de noviembre de 2018. Obtuvo un préstamo de $250 000, pero la casa cuesta $240 000. Quiere refinanciar porque las tasas han bajado. A pesar de no haber pagado gran parte del préstamo, eres elegible para el programa FMERR.

LTV mínimo y máximo

A diferencia de la mayoría de los programas de préstamo, el FMERR viene con requisitos mínimos de LTV. En otras palabras, si tiene mucho capital, no calificará. Por ello, debe considerarse de la siguiente manera.

primera residencia

• 1 unidad (incluidas las casas prefabricadas): 97,01% LTV
• 2 unidades: 85,01%
• 3-4 unidades: 80,01%

Segunda casa

propiedad de inversión

• 1 unidad: 85,01%
• 2-4 unidades: 75,01%

NOTA: Tenga en cuenta que estos son los mínimos de LTV, no los máximos. Actualmente, no hay un máximo para las hipotecas de tasa fija.

Si tiene un préstamo de tasa variable, como una ARM de 5/1 (hipoteca de tasa ajustable o hipoteca de tasa ajustable) o una ARM de 7/1, hay un LTV máximo para poder refinanciar la hipoteca: 105%. Según Freddie Mac, esto se debe a que existen "requisitos especiales de publicación e informes" al refinanciar ARM de alto LTV.

Beneficio tangible neto

Para Freddie Mac, no tiene sentido refinanciar si no obtendrá un beneficio material real. Recuerda que el programa FMERR busca mejorar tu situación financiera y solo pueden hacerlo a través de un “beneficio tangible neto”. Esto significa que su nuevo préstamo debe tener al menos uno de los siguientes para calificar:

• Un período de recuperación reducido
• Una tasa de interés más baja
• Un pago mensual más pequeño
• Cambio de tasa ajustable a tasa fija

El objetivo de la refinanciación de alivio es hacer que el préstamo sea más asequible. Pero hay que tener cuidado, de lo contrario podría terminar pagando más en total. Después de todo, si inicia un préstamo desde cero, puede terminar pagando más dinero en intereses porque el plazo sería más largo.

¿Cómo aplicar al programa FMERR?

En primer lugar, debe verificar sus requisitos de elegibilidad. Si crees que cumples con todos los lineamientos que ya te hemos mencionado, puedes ver si calificas a través de este enlace.

¿Qué es la refinanciación de HIRO?

El programa de opción de refinanciamiento High-LTV, también conocido como HIRO, es la versión de FMERR de Fannie Mae. Los requisitos son bastante similares, pero para calificar, el préstamo debe estar a nombre de Fannie Mae, en lugar de Freddie Mac.

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