🥇 ¿Qué es la Ley Ellis? Explicación de los desalojos en California 📄

Si vive en California, probablemente haya oído hablar de la Ley Ellis.. Esta es una legislación que permite a los propietarios desalojar a los inquilinos para "salir del mercado". Sin embargo, no siempre se utiliza para este fin. Muchos propietarios amenazan con hacer cumplir la Ley Ellis sin cimientos y, a veces, los inquilinos terminan dejando la casa sin cimientos.

A continuación, te enseñaremos qué es la Ley Ellis, cómo se aplica y todo lo que necesitas saber sobre ella.

¿Qué es la Ley Ellis?

Ellis Act es una ley del estado de California, bajo el código Govt. Código Seg. 7060 et seq, que permite a los propietarios de una vivienda de alquiler desalojar todo un edificio de inquilinos para “salir del negocio de alquiler”, a pesar de los esfuerzos de los gobiernos locales para convencerlos de que sigan ofreciendo alquiler de viviendas asequibles.

La legislación se aprobó en respuesta a la decisión de la Corte Suprema de California en Nash v. City of Santa Monica., en el que se establecía que se permitía el desalojo de inquilinos para retirarse del negocio de alquiler de viviendas. El nombre "Ellis" se le dio en honor al senador republicano James L. Ellis, quien fue representante de San Diego.

Esta ley prohíbe que las entidades locales, como ciudades o condados, emitan ordenanzas de control de alquileres a los propietarios de viviendas., así como prohibir la legislación sobre desalojo de viviendas. Como consecuencia, los propietarios pueden desalojar a una familia y alquilarla a otra.

Pero sin embargo, la ley no limita las ordenanzas que controlan a los propietarios que siguen alquilando. Por ejemplo, se puede emitir una ordenanza que impida que un propietario desaloje a un inquilino para alquilarle a otro.

En pocas palabras, existe una laguna en la que las ordenanzas de control de alquileres están prohibidas, pero los propietarios no tienen restricciones para continuar alquilando. En este sentido, los propietarios aprovechan esta ley gris para desalojar a los inquilinos con alquiler controlado y mantener a los que pagan la tarifa del mercado.

¿Cómo se aplica la Ley Ellis?

1. El arrendador debe entregar a los inquilinos avisos de rescisión del contrato de arrendamiento. Para ello, se debe solicitar a los inquilinos que abandonen el inmueble en la fecha efectiva del desalojo, es decir, 120 días después. El aviso de rescisión debe informar a los inquilinos de su derecho a la asistencia de reubicación, la mitad de la cual debe pagarse antes de irse.
2. El propietario deberá introducir la notificación previa en la Junta de Rentas
3. El propietario debe informar a los inquilinos que el aviso se presentó ante la Junta de Control de Rentas 15 días despuésasí como informar que los arrendatarios tienen derechos de reocupación, que tienen derecho a asistencia y que los arrendatarios de edad avanzada o discapacitados tienen derecho a una prórroga variable entre 120 días y un año.
4. A los 60 días, los inquilinos ancianos o discapacitados deben notificar por escrito al arrendador sobre su derecho a una prórroga del desalojo (120 días a un año)
5. Dentro de los 30 días de haber recibido la solicitud para extender la fecha de desalojo, el arrendador debe proporcionar un aviso por escrito de la solicitud a la Junta de Control de Rentas.
6. Dentro de los 60 días de la Notificación de intenciones, el propietario debe notificar por escrito a la Junta de control de rentas y a los inquilinos si se disputa o no la extensión de la fecha revisada. El aviso también debe indicar si el arrendador está extendiendo los alquileres de otras unidades en el edificio.
7. Antes de la fecha de desalojo, el propietario debe presentar un Memorando, resumiendo el Aviso de Intención, con el Registrador del Condado. El inquilino podría alegar que este documento no se ha presentado como defensa.
8. El desalojo de la propiedad entra en vigencia 120 días después de ingresar el Aviso de Intención -un año si ha sido suficientemente prorrogado por el arrendatario.
9. Dentro de los primeros 30 días de haber recibido la fecha de desalojo, la Junta de Control de Rentas presentará un Aviso de Restricciones ante el Registrador del Condado.

Qué sucede después del desalojo

Siguiendo las directrices de la Ley Ellis, este Aviso de Restricciones impone un período de control de vacantes de 5 años a partir de la fecha del desalojo. Si se termina la introducción de Ellis, el período de control comienza a partir de la fecha de presentación de la Notificación de Intención con la Junta de Control de Rentas.

Previa solicitud por escrito al propietario, el inquilino desplazado tiene derecho a alquilar primero si la propiedad se vuelve a alquilar dentro de los 10 años posteriores a la fecha efectiva del desalojo.. En este caso, el propietario solo puede cobrar la renta controlada durante los primeros 5 años, pero puede cobrar el valor de mercado durante los próximos 5 años.

Pago de desalojo del inquilino

Otro factor importante, y que pocas personas conocen, es que los propietarios deben pagar los gastos de reubicación de estos inquilinos. Según la legislación vigente, cada arrendatario tiene derecho a $6.985,23 y $4.656 adicionales si se trata de una persona discapacitada o de la tercera edad. Sin embargo, cada unidad puede recibir un máximo de $20,955.68.

Sin embargo, la cantidad exacta la define el tribunal, por lo que no es posible saber con precisión cuánto dinero recibirá. Lo que se sabe es que el arrendador es quien debe pagar ese dinero según la situación que le aplique.

Por ejemplo, si vives en un edificio y el propietario desaloja a todos los inquilinos, probablemente recibirás menos, ya que lo máximo que tienes que pagar es $20,955. Si vive en un hogar con una persona discapacitada, podría recibir hasta $11,641.

El incumplimiento de las disposiciones establecidas en la ley podría dar lugar a responsabilidad por daños punitivos y reales.. En este caso, es mejor consultar las secciones 37.9(a)(13) y 37.9A de la Ordenanza.

Debate público sobre la Ley Ellis

Hoy en día, hay grupos de inquilinos en San Francisco y Los Ángeles que alegan que los propietarios están haciendo mal uso de esta ley para evitar el control de alquileres y aprovechar los periodos punta del mercado inmobiliario.

En 2013, el senador estatal Mark Leno presentó la SB 1439, que impide que los propietarios utilicen la ley durante 5 años después de comprar la propiedad.. Muchas empresas tecnológicas, como AfterCollege, Peerspace, Salesforce, Accela y Xoom, han abanderado este proyecto.

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